Respuesta Rápida: ¿Puede una copropiedad prohibir Airbnb en Colombia?
Sí. Según el régimen de turismo y copropiedades (Ley 675 de 2001, Ley 1558 de 2012 y Ley 2068 de 2020, reglamentadas por el Decreto 1836 de 2021), la vivienda turística en edificios residenciales está prohibida por defecto salvo que el Reglamento de Propiedad Horizontal registrado la autorice expresamente. La asamblea general de copropietarios tiene la facultad legal de restringir o prohibir la renta corta, requiriendo una mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad y la posterior elevación a escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP).
1. ¿Es Legal Prohibir el Alquiler Turístico en Copropiedades?
El alquiler turístico en propiedad horizontal en Colombia no opera bajo libre albedrío ni permisividad por silencio: según el régimen de turismo y copropiedades (Ley 675 de 2001, Ley 1558 de 2012 y Ley 2068 de 2020, reglamentadas por el Decreto 1836 de 2021), la vivienda turística en edificios residenciales está prohibida por defecto salvo que el Reglamento de Propiedad Horizontal la autorice expresamente. Si el estatuto de la copropiedad no contempla de forma explícita el hospedaje comercial, la actividad es contraria a la ley.
En Medellín, sectores como El Poblado y Laureles, así como Envigado, concentran intensos litigios por el uso de plataformas como Airbnb y Booking. Frente a la duda de si puede la copropiedad prohibir airbnb bajo la Ley 675, la respuesta es sí: la asamblea tiene la potestad legal de regular o prohibir actividades airbnb dentro de la propiedad horizontal, siempre que agote el trámite estatutario formal y no acuda a vías de hecho arbitrarias en portería.
2. Marco Legal Positivo: Ley 675 de 2001, Ley 2068 de 2020, Ley 1558 de 2012 y pronunciamientos del Consejo de Estado
Para regular o restringir el alquiler turístico en propiedad horizontal en Colombia, las decisiones deben fundamentarse en el marco normativo vigente y la jurisprudencia de las altas cortes:
- Ley 1558 de 2012 (art. 34, modificado por el Decreto Ley 2106 de 2019): Establece el deber legal de los administradores de reportar ante la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) la prestación de vivienda turística en unidades privadas que no estén autorizadas por el reglamento o carezcan de Registro Nacional de Turismo (RNT).
- Ley 2068 de 2020 (arts. 37 y 38): Como ley marco de turismo, define la vivienda turística (alquiler por periodos inferiores a 30 días), consagra la presunción legal del servicio e impone a las plataformas digitales (Airbnb, Booking) la obligación de exigir el RNT y retirar ofertas no autorizadas. Consulte la Ley 2068 de 2020 en Función Pública.
- Ley 675 de 2001 (art. 46 num. 1): Exige mayoría calificada del 70% de coeficientes de copropiedad para cambiar la destinación de bienes privados o reformar estatutos sobre alquiler turístico en propiedad horizontal en Colombia. Consulte la Ley 675 de 2001 en Función Pública. Votaciones ordinarias carecen de validez.
- Decreto 1836 de 2021 (compilado en el Decreto 1074 de 2015): Exige para tramitar el registro nacional de turismo RNT para vivienda turística en unidad cerrada que el anfitrión declare bajo juramento que el reglamento autoriza la actividad. Inscribirse sin autorización acarrea multas de la SIC y cancelación registral.
- Línea Jurisprudencial (Consejo de Estado y Corte Constitucional): El Consejo de Estado (Sección Primera, Sentencia de 18 de marzo de 2021) ratificó que supeditar la vivienda turística a la previa autorización estatutaria es plenamente legal y no vulnera la propiedad privada; mientras que la Corte Constitucional (Sentencias T-454/98 y T-155/12) prohíbe que las administraciones acudan a vías de hecho en portería (bloqueo a turistas o retención de maletas), las cuales violan la libre locomoción, intimidad y debido proceso.
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Hablar con un Abogado Especialista3. Guía Práctica: Paso a Paso para Regular o Prohibir el Alquiler Turístico
Para blindar a la copropiedad y gestionar con éxito el alquiler turístico en propiedad horizontal en Colombia, la administración debe ejecutar cuatro pasos formales:
Revisar la escritura matriz registrada en la ORIP. Si define el uso estrictamente como «vivienda residencial» sin alusión turística, el alquiler turístico en propiedad horizontal en Colombia se encuentra legalmente proscrito (no autorizado) según la Ley 1558 de 2012 y el Decreto 1836 de 2021.
Para consagrar una prohibición expresa o estructurar una operación regulada, la asamblea extraordinaria exige el voto favorable de al menos el 70% de los coeficientes de copropiedad (Ley 675, art. 46 num. 1). Decisiones adoptadas con mayorías simples son nulas.
El acta por sí sola no surte efectos ante terceros. Es requisito sustancial elevar el acta a escritura pública de reforma de reglamento de propiedad horizontal para alquiler turístico en notaría, inscribiéndola en el folio matriz ante la ORIP del Municipio correspondiente. Sin registro público, la regulación del alquiler turístico en propiedad horizontal en Colombia no es oponible ni vinculante.
Frente a infractores clandestinos, la administración debe radicar querella policiva ante la Inspección de Policía de Medellín (Ley 1801 de 2016, arts. 33 y 92 num. 16, declarado exequible por Sentencia C-054/19) para aplicar Multa General Tipo 4 y suspensión de la actividad, así como reportar el caso ante la SIC (art. 34 Ley 1558). Si quien subarrienda es un inquilino sin permiso, debe activarse el proceso de desalojo de inquilino infractor.
4. Preguntas Frecuentes sobre Airbnb y Renta Corta en Copropiedades
¿Puede la copropiedad prohibir airbnb bajo la Ley 675 si el reglamento no dice nada?
Sí. El artículo 34 de la Ley 1558 de 2012 y el Decreto 1836 de 2021 disponen que la vivienda turística requiere autorización explícita. Ante el silencio estatutario, el alquiler turístico en propiedad horizontal en Colombia se entiende prohibido. Para blindar la decisión ante jueces, se recomienda protocolizar la ratificación en la ORIP del Municipio correspondiente.
¿Cómo funciona la reforma de reglamento de propiedad horizontal para alquiler turístico en notaría?
Requiere asamblea extraordinaria con el 70% de coeficientes, donde se apruebe la actividad. El administrador protocoliza el acta ante Notaría de Medellín mediante escritura pública y la inscribe en el folio matriz de la ORIP, garantizando plena validez respecto al alquiler turístico en propiedad horizontal.
¿Cómo se aplican legalmente las multas por airbnb en edificio?
La imposición de multas por airbnb en edificio exige garantizar el debido proceso (Ley 675, art. 60). La administración debe formular pliego de cargos por escrito con pruebas del uso indebido y otorgar término para descargos. Las sanciones no pueden superar dos cuotas de administración por evento ni diez cuotas acumuladas.
¿Qué ocurre con el registro nacional de turismo RNT para vivienda turística en unidad cerrada?
El anfitrión que pretenda registrar su inmueble en el MinCIT debe declarar bajo juramento que el estatuto autoriza la actividad. Si el reglamento lo prohíbe, la copropiedad puede denunciar ante la SIC y el MinCIT para cancelar el registro nacional de turismo RNT para vivienda turística en unidad cerrada y sancionar con multas de hasta 100 SMMLV.
5. Contacto Directo & Asesoría en Propiedad Horizontal con CASTRO VELÁSQUEZ ABOGADOS
En CASTRO VELÁSQUEZ ABOGADOS acompañamos a consejos de administración, administradores y copropietarios en Medellín, Envigado y el Valle de Aburrá en la gestión integral de copropiedades:
- Reforma de Reglamentos ante Notaría: Redacción y protocolización de escrituras públicas de reforma estatutaria para autorizar o prohibir la renta corta con inscripción en ORIP.
- Blindaje Disciplinario y Cobro de Multas: Estructuración de pliegos de descargos y resoluciones sancionatorias blindadas frente a acciones de tutela y demandas civiles.
- Querellas Policivas y Protección de Copropiedad: Representación jurídica ante Inspecciones de Policía de Medellín para suspensión inmediata de actividades de hospedaje clandestino y aplicación de multas tipo 4.
- Denuncias ante SIC y MinCIT: Trámites de cancelación y suspensión de Registros Nacionales de Turismo (RNT) obtenidos de forma fraudulenta en edificios residenciales.
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Asesoría Inmediata por WhatsApp: +57 301 242 5079Este artículo tiene propósitos pedagógicos y de divulgación jurídica preventiva. Para blindar su copropiedad o estructurar una reforma estatutaria a la medida, nuestro equipo de especialistas en Derecho Inmobiliario está a su servicio.